Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal

Kündigung, Mietzinsminderung, Sondereigentum

Beendigung des Mietverhältnisses

Zu unterscheiden sind Mietverhältnisse, die auf unbestimmte Zeit geschlossen wurden und Mietverhältnisse, die einer Befristung unterliegen.

Ein Mietverhältnis, das auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, kann entweder durch Kündigung als einseitige Willenserklärung oder durch eine Aufhebungsvereinbarung beendet werden. Ein Mietverhältnis, das einer Befristung unterliegt endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Eine vorzeitige Beendigung ist meist nur möglich, soweit ein wichtiger Grund vorliegt, der zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt. Dies prüfen wir gerne im Einzelfall für Sie.

Kündigung

Die Kündigung eines Mietverhältnisses kann ordentlich, unter Wahrung der Kündigungsfrist oder bei Vorliegen eines besonderen Kündigungsgrundes auch außerordentlich fristlos erfolgen. Die Voraussetzungen der Kündigung unterscheiden sich auch je nachdem, ob diese durch den Mieter oder den Vermieter ausgesprochen wird.

Ordentliche Kündigung des Vermieters

Als Vermieter können Sie das Mietverhältnis nur dann ordentlich, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu beenden, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Ein solches berechtigtes Interesse wird vom Gesetzgeber beispielsweise angenommen, wenn Sie als Vermieter die vermieteten Räume für sich oder ihre Familienangehörigen benötigen, die sogenannte Eigenbedarfskündigung.

Außerordentliche Kündigung des Vermieters

In bestimmten Fällen können Sie als Vermieter das Mietverhältnis auch fristlos, ohne Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Eine außerordentliche Kündigung kommt in Betracht, wenn der Mieter im Rahmen des Mietverhältnisses schwere Pflichtverletzungen begeht. Eine solche Pflichtverletzung kann beispielsweise ein erheblicher Zahlungsverzug sein. Auf die Möglichkeit zu außerordentlichen Kündigung kann im Mietvertrag nicht wirksam verzichtet werden.

Gerne besprechen wir mit Ihnen welche Möglichkeiten der Beendigung eines Mietverhältnisses bestehen, an dessen Fortsetzung Sie kein Interesse mehr haben und unterstützen Sie bei der Umsetzung.

Ordentliche Kündigung des Mieters

Grundsätzlich können Sie als Mieter das Mietverhältnis jederzeit, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist, ordentlich kündigen. Teilweise wird das Recht zur ordentlichen Kündigung mietvertraglich jedoch jedenfalls für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen. Sollten Sie das bestehende Mietverhältnis dennoch vor Ablauf des vereinbarten Kündigungsausschlusses beenden wollen, so beraten wir Sie gerne welche Möglichkeiten dafür bestehen.

Außerordentliche Kündigung des Mieters

Auch für Sie als Mieter besteht die Möglichkeit das Mietverhältnis aus wichtigem Grund, ohne Einhaltung der gesetzlichen Frist, zu kündigen. Ein solcher Grund kann beispielsweise bestehen, wenn Ihnen die Gebrauchsmöglichkeit des Mietobjektes ganz oder teilweise entzogen wird.

Wir prüfen für Sie im Einzelfall, ob ein solch wichtiger Grund vorliegt und besprechen mit Ihnen, ob die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses für Sie in Ihrer Lebenssituation sinnvoll ist.

Räumung

Nachdem das Mietverhältnis wirksam gekündigt oder in sonstiger Weise beendet wurde, ist der Mieter, ggfs. nach Ablauf der Kündigungsfrist, verpflichtet das gemietete Objekt geräumt an den Vermieter herauszugeben. Zur Durchsetzung dieses Räumungs- und Herausgabeanspruchs des Vermieters dient das gerichtliche Räumungsverfahren.

Vermieter

Wichtig ist, dass Sie als Vermieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht dazu berechtigt sind, sich, etwa durch das Auswechseln der Schlösser, Zutritt zu der Mietsache zu verschaffen. Sie sind vielmehr darauf verwiesen ein gerichtliches Räumungsverfahren zu betreiben. Wir unterstützen Sie gerne bei der Betreibung des gerichtlichen Räumungsverfahrens.

Mieter

Nimmt Ihr Vermieter Sie gerichtlich auf Räumung einer von Ihnen angemieteten Immobilie in Anspruch, so ist zunächst zu prüfen, ob das Mietverhältnis tatsächlich wirksam beendet wurde und ggfs. ein Kündigungsgrund für Ihren Vermieter bestand, nur dann hat eine Räumungsklage Aussicht auf Erfolg. In diesem Fall überprüfen wir gerne für Sie die Wirksamkeit eines Kündigungsschreibens und unterstützen Sie bei der Verteidigung gegen die Räumungsklage.

Ist das Mietverhältnis tatsächlich wirksam beendet worden, so besteht die Möglichkeit im Rahmen des Räumungsverfahrens eine Räumungsfrist für Sie zu beantragen. Die Räumungsfrist soll Ihnen ermöglichen geeigneten Ersatzwohnraum zu beschaffen, bevor Sie die vormals von Ihnen bewohnte Immobilie an Ihren ehemaligen Vermieter herausgeben müssen. Im Rahmen des Räumungsverfahrens stellen wir für Sie den Antrag auf Bewilligung einer Räumungsfrist.

Mieterhöhung

Die Mieterhöhung ist rechtlich eine Änderung des bestehenden Mietvertrages. Die Mieterhöhung kann daher nicht einseitig durch den Vermieter festgesetzt werden, vielmehr ist die Zustimmung des/der Mieter erforderlich.

Bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung besteht jedoch ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, der ggfs. sogar gerichtlich durchgesetzt werden kann. Mieterhöhungen sind weder unbegrenzt oft noch in unbegrenzter Höhe zulässig. Zudem gilt es im Rahmen eines entsprechenden Anschreibens an den Mieter bestimmte Formalien einzuhalten, nur dann besteht der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Als Mieter sollten Sie unbedingt überprüfen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung vorliegen.

Mängel in der Mietwohnung

Ein Mangel des Mietobjektes liegt vor, wenn die vertragsgemäße Nutzung des Mietobjekts beeinträchtigt ist. Abzustellen ist dabei auf die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit der Mietsache, weicht die tatsächliche Beschaffenheit davon ab, kann ein Mangel vorliegen. Es ist immer im konkreten Fall zu prüfen, ob die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht.

Im Einzelnen kann als Mangel beispielsweise ein Defekt in der gemieteten Wohnung bzw. dem Haus in Betracht kommen, zu denken ist etwa an einen Defekt der Heizung, die Undichtigkeit der Fenster oder der Ausfall des Fahrstuhls, soweit dessen Nutzung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört.

Besondere Vorsicht ist bei Schimmelbefall geboten. Sie sind als Mieter verpflichtet mit der Mietsache sorgsam zu verfahren und diese pfleglich zu behandeln. Insbesondere müssen Sie unbedingt dafür sorgen, dass die Mieträume ausreichend beheizt und regelmäßig gelüftet werden. Ist der Schimmelbefall auf ein fehlerhaftes Heiz- bzw. Lüftungsverhalten zurückzuführen, stehen Ihnen als Mieter die Rechte, die Ihnen üblicherweise im Falle der Mangelhaftigkeit zustehen, nicht zu. Sie hätten in diesem Fall die Mangelhaftigkeit selbst verschuldet. Im Falle des Schimmelbefalls gilt es daher immer die Ursache des Schimmels genauestens zu prüfen.

Ein Mangel kann auch im Falle bestimmter Einwirkungen von außen gegeben sein, etwa in Form von Geräusch- oder Geruchsimmissionen. Auch bei diesen Einwirkungen von außen ist stets der konkrete Einzelfall zu beachten, so spielen die Intensität und Ursache der jeweiligen Immission eine entscheidende Rolle bei der Bewertung.

Steht fest, dass die Mietsache einen Mangel aufweist, so sind Sie als Mieter zunächst verpflichtet den Vermieter über das Bestehen des Mangels in Kenntnis zu setzen und ihm Gelegenheit zu geben den Mangel zu beseitigen, andernfalls stehen Ihnen keine weiteren Rechte wie beispielsweise die Mietminderung zu.

Betriebskostenabrechnung

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen. Vermieter und Mieter können vereinbaren, dass diese Kosten von dem Mieter getragen werden. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) sieht vor, dass bestimmte Kostenpositionen, etwa die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte, keine Betriebskosten sind. Diese Kosten sind nicht von Ihnen als Mieter zu tragen.

Sind Vermieter und Mieter darüber einig, dass die Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind, so kann diese Zahlung entweder als Pauschale ausgestaltet werden oder in Form einer Vorauszahlung.

Ist vereinbart, dass die Betriebskosten als Pauschale zu zahlen sind, entfällt die jährliche Abrechnung. Die anfallenden Betriebskosten sind in diesem Fall mit der Pauschale insgesamt abgegolten. Sollten auf Grund der Verbräuche des Mieters die tatsächlich angefallenen Betriebskosten höher ausfallen, ist der Vermieter nicht berechtigt Nachforderungen zu stellen. Sind tatsächlich weniger Betriebskosten angefallen, steht dem Mieter keine Rückzahlung zu.

Haben Mieter und Vermieter hingegen vereinbart, dass die Betriebskosten als Vorauszahlung zu leisten sind, so ist der Vermieter verpflichtet einmal jährlich eine Abrechnung zu erteilen. Die Frist zur Erteilung der Abrechnung läuft ein Jahr ab Beendigung der Abrechnungsperiode. Meist entspricht die Abrechnungsperiode dem Kalenderjahr, sie kann allerdings auch abweichend festgelegt werden. Erteilt der Vermieter nicht innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode die Betriebskostenabrechnung, so muss Sie als Mieter eine sich etwa ergebende Nachforderung nicht mehr begleichen, eine sich etwa ergebende Rückzahlung kann der Mieter jedoch auch noch drei Jahre nach Ablauf der Abrechnungsperiode geltend machen.

Die erteilte Abrechnung sollte auf ihre Richtigkeit hin überprüft werden. Zunächst ist insoweit zu prüfen, ob die Betriebskostenabrechnung alle formalen Anforderungen erfüllt, leidet die Abrechnung an einem formalen Mangel, ist sie unwirksam.

Darüber hinaus sollte die Betriebskostenabrechnung rechnerisch und auch inhaltlich überprüft werden. Dafür ist grundsätzlich eine Einsicht in die zugrundeliegenden Belege erforderlich. Diese Einsicht muss in der Regel in den Räumlichkeiten des Vermieters bzw. der Hausverwaltung vorgenommen werden, ein Anspruch auf Übersendung von Rechnungskopien besteht nur im Einzelfall.

Schließlich ist der Umlageschlüssel zu prüfen, dieser wird im Mietvertrag vereinbart. In Betracht kommt beispielsweise die Umlage nach Personen oder nach der Wohnfläche.

Mietrückstände

Der Mieter ist verpflichtet monatlich den vereinbarten Mietzins an den Vermieter zu begleichen. Diese Verpflichtung entfällt nur dann (teilweise) wenn die Miete auf Grund eines Mangels der Mietwohnung gemindert ist.

Bleiben die Mietzahlungen aus, obwohl das Mietobjekt keinen Mangel aufweist, so kann der Vermieter den Mieter gerichtlich auf Zahlung in Anspruch nehmen. Bleibt mehr als eine Mietzahlung aus, besteht unter Umständen sogar die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Eine außerordentliche Kündigung ist möglich, wenn:

  • Der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, ein nicht unerheblicher Teil der Miete liegt nach der Rechtsprechung bereits dann vor, wenn der Mietrückstand insgesamt höher ist als der für einen Monat zu begleichende Mietzins;
  • der Mieter über einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Die Möglichkeit der Kündigung besteht nicht mehr, wenn der Mieter den Mietrückstand ausgeglichen hat. Auch nach der Kündigung des Mietverhältnisses bleibt der Zahlungsanspruch des Vermieters selbstverständlich bestehen.

Ihre Ansprechpartner für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in unserer Kanzlei in Wuppertal sind:

Mietrecht / WEG - Rechtsanwalt Kolitschus

Herr Rechtsanwalt
Ulrich Kolitschus

Mietrecht / WEG - Rechtsanwältin Beckmann

Frau Rechtsanwältin
Stefanie Beckmann